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再花五百亿(33)

作者:人间观众 时间:2020-10-18 08:59:41 标签:业界精英 甜文 穿书 爽文

  庄算一听灵光一现,赶紧说道:“等等,谁说我们不做水景?”
  郭可贝疑惑道:“庄总,我看了地块资料,目前就是一大片空地,本身并没有水系,地下水位也不高,而且北方地区做大片水景,不光初始投资大,将来维护成本也高……咱们没必要花钱吃力不讨好吧?”
  要的就是“花钱”!庄算忙不迭的抓住了这个精妙的点子,他之前怎么没想到呢?
  “恰恰相反,我们的这个公园一定要有水景,才够档次。”庄算侃侃而谈道,“水系不仅要在那块绿地做,还要想办法做到我们的项目地块上,两边都联系在一起,再搞一个湖中大会所什么的。别怕投入高,要做就做别的小区没有的东西。后期维护成本也不用担心,我们做的是豪宅社区,环境好,服务好,物业费收十几块二十几块每平米,业主照样会给的。
  这样吧,你们再看看南方一些国际化大都市的高档豪宅小区,都是怎么做水景的,我们去国外走了一圈,那些参考案例呢,都仔细研究借鉴。千万不要固化了思维,认为北方不能做水景。”
  郭可贝掐指一算,有点谎,小声说道:“庄总,如果真在北方做精致的水景,景观成本还真是要小一千块了,另外建成后维护成本也很高,怕是物业费都不够。市政那边将来也不敢接手,一直要咱们出钱维护。”
  “别想那么远的事情,咱们项目卖的贵,房子的单方售价里不光要涵盖成本,其实也已经包含了十几二十年物业费的钱,不用太担心。物业公司将来入不敷出,我们贴钱给他们运营就行,关键是要保障品质保障服务。”庄算说的云淡风轻。
  听了这话,白有贤的心思一下子活络起来。
  他们这个项目的前期投入成本一定会很高,但这些成本将来都是要变着花样加到房价里去的,豪宅客户究竟能承受多高的房价呢?白有贤最近这段时间看营销部做了不少访谈和调查,发现一个问题,目前市场上的贵房子大多数都是郊区别墅,或者核心城区的学区房大户型。但真正意义上能与他们在国外参观的豪宅项目,品质上相媲美的十分少有。
  那意味着,参考目前同类多层建筑物的市场定价,其实并没有什么意义。因此成本上何必用现在的房价来反推卡死呢?
  郭可贝也想通了这件事,但问题是:“房屋售价总会有天花板吧?无限增加成本投入,还要考虑盈利,将来房价太贵没人买怎么办?”
  庄算当然就是希望太贵卖不出去啊,不过这话他不敢直接说,而是一本正经道:“你们还是不太了解富人的思路,我自己有几个亿的身价,还会在乎几千万一套房子么?真喜欢的东西随便就买了。市场上你看不到那么贵的成交价格,是因为压根就没有值那么多钱的好房子卖啊。郭总监不用太担心,等咨询公司和营销部他们仔细调查一下,客户也不能局限在帝都一个城市里。帝都是国家的首都,放眼全国各地有钱人,有生之年能不在帝都买套房子么?”
  白有贤的思路一下子打开了,根据最新统计,全国身价千万以上的人口起码六七百万人,虽然可能那些人不一定居住在帝都,不过在帝都投资一套房产,偶尔来住,岂不是很有面子的事情。
  庄算又语重心长的说道:“我们的项目总体盘子小,可售面积顶多八万平米,不到二百套房子而已。全国那么多有钱人,甚至那些海外华侨之类的,都是咱们的目标客群。要打造符合他们价值观的产品,就不能被现有市面上那些成本惯例束缚住手脚。”
  白有贤提醒道:“庄总,咱们的项目按照容积率上限做满,能建设十万平米呢,怎么可售面积才八万平米?”
  庄算白了他一眼:“你忘了,我们还要做个大会所,起码一万多平米,另外物业用房啊,公共空间这个那个不能卖的配套,先减掉两万平米吧。郭总监,可售面积就先按照八万平米来预估,成本加高,售价那里相应也调高就是了。”
  庄算说完这些,又拿出他这些天记录花钱点子的一叠稿纸,挑出有关豪华地下车库的那些概念,逐一对白有贤和郭可贝宣贯了一下,最后叮嘱道:“这些只是按照我们有钱人的想法构思的设计理念,具体怎么落实,都要等专业的咨询和设计机构来实现。不过大面上尤其是成本这一块,要先按照我的设想做高预算。简单粗暴一点,就是你现在觉得正常的高档住宅多少钱的成本,直接乘以二倍,再额外加上每一户一二百万的精装修费用。”
  郭可贝这时终于提出了异议:“庄总,精装修在公共区域内提高标准我认为没问题,但是每家每户也要预留精装修成本么?豪宅客户难道不是买了毛坯住宅,自己按照喜好装修么?”
  庄算心说怎么能卖毛坯房呢?必须要精装修,否则每平米几百上千的精装设计费,以及那些巨贵的户内家具家电装修材料怎么往里面塞?至于客户喜不喜欢,他才不管呢。买了不喜欢自己砸了另装呗,当然最好是因为装修不喜欢,而不买,省的糟蹋好东西。
  心里想那一套,庄算嘴上必须说出来更让人信服的道理,好在他在现实世界里是搞设计的,忽悠人的话张嘴就来:“如果我们卖毛坯房,住进去的客户左邻右舍天天装修,噪音不断,装修垃圾来回在小区内外穿梭,装修工人也来来往往的,品质感肯定要大打折扣啊。
  我们去海外看到的那些豪宅项目,尤其城市公寓类豪宅,哪个不是都提前装修好,恨不得拎包就能入住的?这不是一栋栋的独立别墅卖毛坯,那种自家院子好几亩地大,关起门来装修影响不到别人。我们的项目做不成别墅那样,就必须充分考虑到业主居住的环境诉求。至于客户的喜好问题,可以在销售的时候引导,让他们选择我们设计好的装修套餐。当然这也算在房间里,等着统一装修完再交房,才能确保入住后的高端舒适品质。”
  白有贤飞快记录着庄算的思路,他对项目的基本数据条件早已熟记于心,匆匆算下来如果是按照可售面积八万平米,二百套房子,基本就是户均三四百平米的大户型,每套房子均摊昂贵的土地价格、土建成本、精装修成本、景观园林市政配套等等,所有成本叠加起来,再考虑利润,售价直接就抬过了五百万的天花板。
  这会儿市面上帝都核心区最贵的房子,每套的总价才三四百万而已,五百万到郊区买大别墅随便挑的,何苦在他们项目上买个多层大户型呢?
  白有贤不禁怀疑,这么贵的大户型多层住宅,就算号称豪宅,配置顶级,到时候真的会有人买么?


第28章
  忽悠完了成本部的人, 庄算又让白有贤安排下午召集几个总监开会。
  庄算要将自己这几天想到的这些花钱的点子,不断灌输给各位总监们洗脑。而且要趁热打铁,先下手为强, 仗着自己是富二代的身份, 将所谓典型豪宅目标客户的形象概念都树立起来。
  人都是这样先入为主, 多说几遍, 不断强化,假话都能成真。众口铄金, 积毁销骨就是这种道理。
  庄算并不是完全的硬性灌输那些概念,而是结合前段时间大家在国外旅行时所见所感来说。比如大会所这个概念, 普通小区根本就不可能实现, 在豪宅小区里哪怕只有两百户人家, 也要做个一万平米以上的才显得够气派。
  会所是业主活动的场所,招待亲朋举办大型派对的地方。别墅之中可以在自家院子里面随便搞起来,但是如果是居住在这种多层住宅,家里显然不够宽敞。那时候会所的作用就凸显出来了。
  会所是业主们扩展的大客厅大院子, 里面的功能也要体现富贵人家的品味,除了泳池、健身还要考虑放入私人小影院、雪茄室、控温红酒库、高档餐厅等等, 另外最好设置一个图书馆。婴幼儿活动场所也不能疏忽。
  务必让住在小区里的每个业主都能够体会到五星级酒店的服务水平。不只是硬件这些, 还要服务上的“软件”配套,比如专属管家, 帮业主定个机票安排行程, 比如雇佣小时工入户打扫,家庭护理, 提供各种上门的服务,只要业主需要,以会所为核心据点, 小区的物业必须满足业主的诉求。

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